PERUBAHAN TARIF PPnBM TERHADAP HUNIAN MEWAH DAN APARTEMEN

Oleh : Ali Suryo Herlambang
NPM : 0700070085

PERUBAHAN TARIF PPnBM

TERHADAP HUNIAN MEWAH DAN APARTEMEN

Perubahan tarif Pajak Penjualan atas Barang Mewah atau PPnBM terhadap kelompok hunian mewah menjadi mulai 350 m² dari batasan sebelumnya 400 m². Jenis hunian mewah yang dimaksud adalah rumah dan town house dari jenis non strata title. Adapun untuk jenis apartemen, kondominium, town house dari jenis strata title dan sejenisnya tidak ada perubahan batasan, yakni tetap dengan luas bangunan mulai 150 m².

Melalui aturan baru itu, pemerintah juga menghapus batasan dari sisi harga jual bangunan. Dalam PMK lama disebutkan adanya batasan harga jual bangunan, yaitu 3 juta rupiah atau lebih per m² untuk rumah dan town house dari jenis non strata title, dan batasan harga jual 4 juta rupiah atau lebih per m² dikenai untuk apartemen, kondominium, town house dari jenis strata title dan sejenisnya.

Dari berbagai persentase tarif yaitu mulai 10 sampai 75 persen PPnBM yang dikenakan pada saat jual beli ini diubah hanya untuk daftar jenis barang kena pajak yang tergolong mewah selain kendaraan bermotor yang dikenakan PPnBM dengan tarif sebesar 20%. Perubahan terhadap penggunaan tarif 20% PPnBM ini tercantum dalam Peraturan Menteri Keuangan tertanggal 10 Juni 2009 bernomor 103/PMK.03/2009 tentang Perubahan Ketiga Atas PMK No. 620/PMK.03/2004 tentang Jenis Barang Kena Pajak Yang Tergolong Mewah Selain Kendaraan Bermotor Yang Dikenakan PPnBM. Peraturan yang dibuat dalam rangka meningkatkan industri properti nasional ini berlaku sejak tanggal diundangkan yaitu mulai tanggal 10 Juni 2009. Untuk lebih jelasnya dapat dilihat dalam tabel perbandingan sebagai berikut :

PERATURAN LAMA	PERATURAN BARU
LAMPIRAN II PERATURAN MENTERI KEUANGAN REPUBLIK INDONESIA NOMOR 620/PMK.03/2004 TENTANG JENIS BARANG KENA PAJAK YANG TERGOLONG MEWAH SELAIN KENDARAN BERMOTOR YANG DIKENAKAN PAJAK PENJUALAN ATAS BARANG MEWAH	LAMPIRAN PERATURAN MENTERI KEUANGAN NOMOR : 103/PMK.03/2009 TENTANG : PERUBAHAN KETIGA ATAS PERATURAN MENTERI KEUANGAN NOMOR 620/PMK.03/2004 TENTANG JENIS BARANG KENA PAJAK YANG TERGOLONG MEWAH SELAIN KENDARAAN BERMOTOR YANG DIKENAKAN PAJAK PENJUALAN ATAS BARANG MEWAH
DAFTAR JENIS BARANG KENA PAJAK YANG TERGOLONG MEWAH SELAIN KENDARAAN BERMOTOR YANG DIKENAKAN PAJAK PENJUALAN ATAS BARANG MEWAH DENGAN TARIF SEBESAR 20% (DUA PULUH PERSEN)	DAFTAR JENIS BARANG KENA PAJAK YANG TERGOLONG MEWAH SELAIN KENDARAAN BERMOTOR YANG DIKENAKAN PAJAK PENJUALAN ATAS BARANG MEWAH DENGAN TARIF SEBESAR 20% (DUA PULUH PERSEN)
b.1. Rumah, termasuk rumah kantor atau rumah toko, yang luas bangunannya 400 M2 atau lebih atau dengan harga jual bangunannya Rp. 3.000.000,00 (tiga juta rupiah) atau lebih per M2 tidak termasuk nilai tanahnya.	b.1. Rumah dan town house dari jenis non strata title, dengan luas bangunan 350 m2 atau lebih.
b.2. Apartemen, Kondominium, townhouse, dan sejenisnya dengan luas bangunan 150 M2 atau lebih atau dengan harga jual bangunannya Rp. 4.000.000,00 (empat juta rupiah) atau lebih per M2 tidak termasuk nilai tanahnya	b.2. Apartemen, kondominium, town house dari jenis strata title, dan sejenisnya dengan luas bangunan 150 m2 atau lebih.

Dengan perubahan ini pemerintah berharap dapat mengubah definisi dan jenis barang mewah yang dikenai PPnBM secara bertahap, menyesuaikan dengan perkembangan konsumsi masyarakat, perkembangan ekonomi, dan perkembangan nilai jual objek pajak (NJOP). Rumah yang memiliki luas 350 m² saat ini sudah dikategorikan sebagai rumah mewah, dikarenakan semakin mahalnya biaya pembuatan rumah dan semakin sempitnya lahan perumahan. Sedangkan untuk apartemen tetap menggunakan acuan luas 150 m² karena kondisinya tidak banyak mengalami perubahan. Perubahan ini juga dinilai tidak akan memberatkan developer karena developer saat ini lebih banyak mengembangkan hunian tipe kecil dan sedang, untuk mengantisipasi semakin sempitnya lahan. Dengan adanya aturan pajak ini, pengembang digiring untuk lebih mengembangkan rumah- rumah berukuran kecil dan sedang.

Dengan dihapuskannya batasan nilai jual bangunan, maka lebih didapatkan kepastian apakah hunian yang akan dibeli dikenai PPnBM atau tidak, tanpa memperhitungkan lagi dengan harga jual bangunan yang dapat berubah-ubah. Selama ini, ada dua parameter yang di jadikan patokan oleh petugas dalam menghitung pajak yaitu, harga jual atau luas bangunan. Petugas dan pengembang sering berdebat dalam menghitung pajak karena ada dua parameter berbeda yang dijadikan acuan. Dengan aturan baru hanya satu yang dijadikan patokan yaitu luas bangunan, sehingga mempermudah dalam hal penghitungan pajaknya. Selain itu, pembatasan dari sisi harga jual selama ini dapat menimbulkan ketidakadilan di tingkat daerah mengingat adanya perbedaan harga rumah di tiap-tiap daerah. Sebagai contoh jika aturan ini masih diterapkan, proyek rumah susun sederhana milik (rusunami) seharga 144 juta rupiah per unit tipe 36 akan dikenai pasal ini. Harga rumah atau apartemen saat ini dinilai pemerintah tidak bisa dijadikan patokan dalam membayar pajak karena nilainya sangat fluktuatif, selain harga bahan baku yang berubah-ubah, kenaikan harga jual properti setiap tahun cukup tinggi berkisar 10% sampai 15%.

Yang perlu diperhatikan pemerintah dalam hal ini adalah akan beralihnya para developer dari mengembangkan rumah mewah dengan luas 350 m² keatas kearah rumah mewah namun dibawah 350 m². Dengan dihapuskannya batasan nilai jual bangunan, developer dapat membuat rumah dengan harga bangunan per meternya lebih dari 4 juta rupiah namun tidak dikenai PPnBM karena luasnya tidak sampai 350 m². Hal ini jelas dapat mengurangi jumlah penerimaan PPnBM yang akan diterima pemerintah dan akan menjadi incaran bagi konsumen rumah mewah yang tidak ingin membayar PPnBM, namun sisi positifnya adalah hal ini dapat meningkatkan perkembangan industri properti di Indonesia. Selain itu, para developer yang sudah terlanjur membangun rumah dengan luas dibawah 400 m² namun mencapai 350 m² akan terkena PPnBM sehingga terpaksa menaikkan harga jualnya, namun hal ini diperkirakan tidak terlalu memberatkan dikerenakan developer yang membuat rumah mewah diatas 350 m² masih sangat jarang.